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深鸿基:投资收益促业绩增长,关注保留审计意见

发布时间:2011-03-21    研究机构:天相投资

2010年业绩概述:营业收入7.77亿元,同比增长11.55%;营业利润1.54亿元,同比增长129.7%;归属母公司净利润9659万元,同比增长50.08%;每股收益0.21元。

背靠中宝的小型开发商。公司主营业务涉及房地产开发及物业管理、出租车运输、物流业以及酒店管理,经营地区主要为广东、湖南和西安。大股东为中国宝安,近期以来公司逐步剥离清理非地产业务,集中力量做大做强房地产开发业务。报告期内业绩实现增长主要源于三点:

房地产项目结算收入提升。报告期内公司结算房地产项目6.15亿元,同比增长35.46%,主要为西安“鸿基·紫韵”贡献。报告期内该项目实现合同销售面积6.53万平方米,合同销售金额约6.76亿元,项目毛利率较高,拉升综合毛利率至41%,较去年同期提高8个百分点;

处置非地产资产。报告期内公司转让西安新鸿业公司、西安鸿基运输有限公司及子公司深圳市鸿基物流有限公司转让裕泰出口监管仓资产包等资产,取得约0.76亿元的投资收益,占净利润79%。

期间费用率大幅降低。报告期内公司期间费用率为20%,同比下降10个百分点。其中销售费用同比减少48%,主要因为去年销售项目较多而今年销售以紫韵项目为主所致。

非地产业务收入普遍下降。报告期内公司转让了多个非地产资产,再加上油价上涨及部分车辆租金下调等不利因素影响,公司出租车业务、物流装卸业务及酒店餐饮业实现营业收入1.53亿元,同比减少39.71%。公司目前已基本完成对非地产业务的剥离,剩余装卸运输业务短期内难寻下家,剥离进度存不确定性。

资金面情况良好。截止2010年年末,公司账面现金7.02亿元,较年初增加125%,账面现金/(短期借款+一年内到期非流动负债)为9,短期资金情况非常充裕。期末账面预收账款7.23亿元,较年初增长3.71%,主要为紫韵项目的预收款,2011年业绩保障度较高。扣除预收账款后的真实负债率为30.8%,低于行业平均水平。

盈利预测及投资评级。我们预计公司2011年-2012年EPS 为0.17元、0.19元,以昨日收盘价5.45元计算,动态市盈率为32倍和29倍,不具备估值优势,且公司项目储备较少,尚未形成多项目联动开发的房地产业务布局,维持“中性”评级。需要关注的是公司申报的两项城市更新单元被纳入2010年深圳市城市更新单元规划制定第二批计划,若审批通过将为公司提供较大估值提升空间。

风险提示:1、公司被会计事务所出具了非标准审计意见,主要原因在于公司“代持”上市公司股份事件,将对公司以前年度和本年度的财务报表造成影响。2、2010年11月4日监管部门对公司下达的《立案调查通知书》,至今尚未出具调查结论。

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